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核心提示：对于零售企业，第一汤相关基金的物美批准将进一步振兴高质量的商业股票资产，促进消费领域的零售两富拓fxtm投资和发展，提高消费市场的资本竞争力。作者/梁争誉。儿申

国内消费基础设施公开发行REITS迈出了实质性一步。报第

据中国证监会官网消息，批消10月26日，央企四家基金公司上报首批消费基础设施公募REITs。共饮其中，第一汤REIT是物美中金印力消费基础设施、华夏华润商业REIT向深圳证券交易所申报，零售两消费REIT(需求面积3000-5000平方米)、资本向上海证券交易所申报的儿申中国金茂购物中心REIT已被接受。

中金印度消费基础设施REIT原股权为万科印度商业房地产有限公司，报第华夏华润商业REIT原股权为华润商业资产控股有限公司，北京物美商业集团有限公司，富拓fxtm华夏金茂购物中心REIT原股权为上海兴秀茂商业管理有限公司。

如果这四只基金后续获批，就意味着市场上第一批消费REITS产品问世，万科、华润置地、物美商业、中国金茂将喝“第一汤”。

物美商业出现在名单上，引起了市场的关注。除物美商业外，其他三家企业均为房地产开发企业，华润置地与中国金茂为央企。

《时代周刊》记者发现，物美业务是一家主要从事零售业的企业，控股股东为物美科技集团有限公司（以下简称“物美科技”）。零售企业家张文忠是物美科技的实际控制人。2003年，张文忠带着物美商业登陆港股，成为第一家在香港上市的内地民营零售企业。2023年，张文中二次创业项目多点Dmall再次向港交所主板提交上市申请。

基础资产质量几何？

能够成为首批发布的消费基础设施公开发行REITS，关键在于底层资产的质量。

据《时代周刊》记者介绍，杭州西溪印象城是中金印力消费基础设施REIT的底层资产，位于杭州核心商务区大城西板块，建筑面积约25万平方米，商户367家。是余杭区最大的购物中心，出租率99.2%。

中金印力REIT的资产方印力集团是万科旗下的购物中心开发运营能力平台。全国业务面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，总租金率达到95%。

2016年，万科通过持有投资基金的权益成为印度集团的重要股东，全面支持印度集团的运营管理和资产运营，并委托部分商业项目进行印度集团的运营管理。截至目前，万科委托印力管理的商业项目业务效率已提高20%以上。

根据华润置地公告，华夏华润商业REIT的相关资产是位于山东省青岛市南区山东路6号的购物中心，即青岛万象城。青岛万象城一期于2015年开业，二期于2021年开业，拥有近500家门店，是青岛乃至山东的标杆购物中心。

华润置地在公告中透露，目前预计公募资金将筹集69.777亿元，华润商业资产将作为战略投资者认购约30%的发行基金份额。

位于湖南长沙岳麓区梅溪湖环湖路1177号的华夏金茂购物中心REIT相关资产，即长沙金茂观秀城。中国金茂表示，该项目是集团未来计划重点开发和持有的优质物业。建议分拆是集团资本运营的有效尝试，也有利于提升集团和展览城系列产品的市场形象和声誉。

嘉实物美消费REIT在这批名单中备受关注。

嘉实物美消费REIT入池资产是位于北京中心城区的消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目、玉蜻蜓桥项目，总建筑面积77894.28平方米，目前目标房地产评估总值10.44亿元。各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便捷商业。它们是保障首都基本民生的典型社区商业项目。

振兴商业资产。

对于零售企业，相关基金的批准将进一步振兴优质商业股资产，促进消费领域的投资发展，提高消费市场的竞争力。

业内人士认为，消费基础设施REITS反映了REITS市场的可持续创新和高质量发展，也将促进相关产业链的发展，创造更多的就业机会，促进国内消费市场的增长，为投资者提供更多的投资机会，进一步帮助宏观经济稳步增长，增强资本市场信心。

《时代周刊》记者注意到，在入选的四只基金中，只有嘉实物美消费REIT的原股东是零售企业，其余都是房地产开发企业。这意味着物美创始人张文忠的资本化地图将再次出现。

今年6月23日，张文忠的“二次创业”项目Dmalll Inc.(多点数智有限公司)向港交所提交招股说明书。张文忠多次强调，多点Dmall将坚持“全面数字化，彻底回归商业本质”的核心。

对于长期从事房地产业务的开发商来说，消费基础设施公开发行REITS的实施也具有重要意义。

万科董事会主席余亮在最近的媒体交流会上表示，REITS对房地产业务的重要性类似于抵押贷款对住宅开发的重要性，可以实现商业模式的闭环。一旦REITS完成，万科有望真正从开发商转变为房地产开发商。

华润置地董事会主席李欣也公开表示，今年3月，国家发展和改革委员会和中国证监会同时扩大了基础设施公开发行REITS的可发行资产范围，首次包括商业地产，这意味着全资产时代已经开始。

华润置地2023年中报透露，公司已启动资产管理平台建设和资产管理能力建设。随着消费基础设施公开发行REITS的政策支持，将加快资产管理业务转型，创造新的业绩增长极。

“建议上市为公司提供另一种基于股权的融资方式，将使集团的融资方式和平台多样化，减少对传统债务融资方式的依赖。华润置地表示，公司将能够通过公开发行基金上市振兴基础设施资产，避免基础设施投资恢复期长、资产周转率低的不利影响，提高滚动投资能力和可持续经营，有利于公司的长期表现。

中国金茂表示，在中国公开设立REITS和独立上市可以为集团提供股权融资，有效补充股权资本，一方面可以有效帮助未来持有资产再投资开发建设，形成投资、经营、退出业务闭环，另一方面也可以在一定程度上优化财务业绩。

业内人士认为，房地产行业在过去两年中经历了前所未有的影响，该行业不能再回到过去过于依赖住宅开发的阶段，生存下来的企业将需要寻找新的发展路径。如果中金印度REIT能够成功发行，开辟经营房地产业务流程的“最后一公里”，不仅将有助于万科的长期发展，也将为房地产企业提供新的解决方案。